아파트 직접 투자 vs REITs: 부동산 투자 첫걸음

 

아파트 직접 투자는 주거용 부동산을 매입해 임대 수익과 시세 차익을 노리는 전통적 방식입니다. 높은 초기 자본과 임대 관리 부담이 있지만 레버리지를 통한 수익 확대가 가능합니다. 반면 REITs는 다수 투자자의 자금을 모아 상장된 부동산 포트폴리오에 간접 투자하는 상품으로 소액으로 분산투자와 높은 유동성을 확보할 수 있습니다. 이 글에서는 두 투자 방식의 주요 특징, 수익 및 리스크 프로파일, 유동성 및 관리 편의성, 그리고 세제·비용 구조를 심층 비교 및 분석해 보겠습니다. 

 

아파트 직접 투자 특징

1. 초기 자본과 레버리지

아파트 직접 투자는 매매가격이 높은 초기 진입 장벽이 있습니다. 85㎡를 기준으로 한 전국 주요 아파트의 평균 매매가격은 10억 원을 웃돌고, 서울 서초구, 강남구 등 일부 지역은 20억 원 이상입니다. 주택담보대출과 전세대출을 활용한 레버리지는 자기 자본 대비 2~4배의 투자효과를 기대할 수 있지만, 금리 상승 시 이자 비용 부담이 커질 수밖에 없습니다. 예를 들어, 전세 대출을 활용한 갭투자의 경우 보증금과 자기 자본으로 초기 비용을 낮추는 대신, 계약 갱신 시 금리 상승 리스크를 감수해야 합니다.

2. 임대 수익률 및 관리 부담

아파트 월세 수익률은 서울 2%대, 수도권과 지방은 2~3% 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 임대료 수납 확인, 세입자 이탈 대비 등 반복적 관리 업무가 상당하며, 대부분의 관리 시스템이 수기 위주이기 때문에 부담이 큽니다. 2023년 경제 회복과 정책 지원에도 불구하고 지역별 공실률은 여전히 편차가 커서, 안정적 임대 운영을 위해 전문 임대관리업체 이용이 늘고 있습니다. AI 분석에 의하면 관악구 월세 수익률이 5.1%로 높은 것으로 나타났으나, 해당 지역은 대학가 원룸 특수 수요에 기인한 예외 사례입니다.

3. 가격 변동 및 시장 흐름

2025년 4월 전국 아파트 매매가격지수는 전월 대비 -0.06%를 기록했으며, 서울만 0.33% 상승했습니다. 한국부동산원 조사에 따르면 2025년 4월 전국 아파트 매매 거래 건수는 50,693건으로 전월 대비 거래량 변동성이 높았습니다. 부동산 거래의 경우, 단기적 매매가격 변동성이 크기 때문에 시세 차익 목적으로 투자할 경우 시장 타이밍과 지역별 동향 분석이 필수입니다.

 

REITs 특징

1. 소액 투자 및 유동성

리츠는 증권거래소에 상장되어 주식처럼 매매할 수 있어 1만 원대 소액 투자로도 참여가 가능합니다. 2025년 4월 말 기준 국내 상장 리츠는 24개, 운용자산은 106조 원에 달했으며 시장 규모가 지속 성장하고 있음을 보여줍니다. 2018년 6개에서 2025년 24개로 상장 리츠가 급증한 배경에는 정부의 리츠 활성화 정책이 있습니다.

2. 배당 수익률 및 운용보수

P/NAV(주가순자산비율) 0.61배 수준으로 저평가 매수 기회가 존재합니다. 2024년 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 5.7% 수준이며, 일부 리츠는 10% 이상의 수익률을 보여줬습니다. 운용보수는 연 4% 수준입니다.

3. 분산투자 대상 및 구조

리츠는 오피스, 리테일, 주거, 물류, 호텔, 복합형 등 다양한 자산에 분산투자하여 포트폴리오 안정성을 높입니다. 기업구조조정형, 위탁관리형, 자기 관리형 등 구조에 따라 운용사별로 특화된 전략이 다르게 적용됩니다.

 

수익률 및 리스크 심화 분석

공실률 변화는 경제 회복세와 정책 지원에도 불구하고 지역별로 상이한 흐름을 보였습니다.

구분	임대수익률 / 배당수익률	주요 리스크
아파트 직접 투자	2~3% (월세 수익률)	공실 위험, 금리 상승에 따른 이자 부담
상장 리츠	5.7% (평균 배당수익률)	금리 변동에 민감, 유상증자·시장 변동성 리스크

금리 상승 우려 속에서 TIGER 미국MSCI리츠 EFT는 최근 3개월간 7.7% 하락했습니다. 국내 PLUS K리츠도 같은 기간 11.9% 하락해 운용환경 변화가 리츠 수익성에 즉각 영향을 주고 있습니다.

 

유동성 및 관리 편의성 비교

아파트는 부동산 중개, 등기 이전, 임대차 계약 등 복잡한 절차가 필요하며, 중개 수수료와 임대관리업체 이용 비용이 부과됩니다. 기업형 주택임대관리회사는 시스템화된 서비스를 제공하지만 추가 비용이 발생합니다. 반면 리츠는 거래 플랫폼에서 즉시 매매가 가능하고, 전문 자산관리회사가 운용을 담당해 별도 관리 부담이 없습니다. 디지털 솔루션을 활용하면 임대료 납부 확인 등의 업무 또한 자동화할 수 있습니다. 

 

세제 및 비용 구조 심층 비교

1. 아파트 직접 투자 세제

• 취득세: 매입가의 3.3% 부과
• 보유세: 재산세·종합부동산세가 과세되며, 시가표준액에 따라 차등 과세
• 양도소득세: 기본세율 6~45%에 다주택자는 최대 75%까지 중과

2. 리츠 세제 및 비용

리츠 주가는 순자산가치(NAV)에 대한 주가비율(P/NAV)에 민감하여 반영되어, 저평가 매수 기회로 작용할 수 있습니다.

• 운용보수: 연 0.2%~0.5% 수준
• 매매수수료: 주식 거래 수수료와 동일
• 배당소득세: 5천만 원 한도, 3년 이상 보유 시 9.9% 분리과세 혜택 적용 가능

 

정책 및 제도 동향

전세대출 규제 강화와 LTV 축소 조치는 갭투자를 억제해 과도한 부채 리스크를 완화하려는 의도로 시행되고 있습니다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 2025년 5월까지 기본세율만 적용되도록 유예되어 일시적 세제 부담을 경감하고 있습니다. 리츠 활성화를 위한 정부 정책도 지속적으로 확대되어, 상장 리츠 개수는 2018년 6개에서 2025년 24개로 성장했으며, 법적 요건 완화와 세제 혜택이 부여되고 있습니다. 해외 기관투자가들의 한국 민간임대주택 사업 참여가 증가하면서 경쟁이 심화되고 있습니다. 

 

아파트 직접 투자는 자본 이득과 안정적 임대 수익을 동시에 추구할 수 있지만, 높은 초기 비용과 관리·공실 위험을 감수해야 합니다. 리츠는 소액으로 분산투자와 유동성 확보가 가능하고 안정적 배당수익을 제공하지만, 금리 및 시장 변동성 리스크에 노출됩니다. 아파트 직접 투자와 리츠 중 어느 것에 투자할 것인지는 자금 여력, 투자 기간, 리스크 선호도에 따라 달라지며, 두 방식을 적절히 조합한 포트폴리오 구성 또한 추천합니다.